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小产权房的性质和风险分析

点击率:491  发布时间:2017-07-17

1.  深圳小产权房性质和风险分析

  “小产权房”不是一个法律概念,“小产权房”也不意味着拥有部分产权,在现实生活中,人们喜欢用大产权和小产权来区分房屋的所有权,大产权通常指完全产权,按照此理解,小产权就应当是不完全产权,部分产权,但是这种理解笔者认为是错误的,至少是存在法律上的障碍。小产权其实是无产权,既然无产权,何来部分产权,何来“小产权”。

  本文所指的“小产权房”特指未经法定程序,乡镇政府或村委会在自己享有所有权的土地上开发建设住宅,并将住宅出售与本集体经济组织之外的人的房屋。“小产权房”由于在土地性质的根本问题上存在与法律相悖的问题,所以“小产权房”无法获得房产部门颁发的房产证书,无法取得合法的所有权,这个问题就使得“小产权房”在产生时就埋下了违法的种子,导致在取得、流转、拆迁补偿等方面出现了许多问题。

  所以分析“小产权房”的性质与风险其本质就是谈“小产权房”所位于的土地的性质与相应的法律规定。

2.  深圳小产权房产生的的原因和背景

  随着我国城镇化建设的迅速推进,大量农村人口涌入城市,而城镇公共资源有限,无法适应和满足人口的急速增加,尤其是对于住房的刚性需求,首先从数量上无法满足,加之房价本身的虚高和低收入人群的矛盾的突出,“小产权房”顺势而生,既能缓解城市公共资源的压力,又能满足低收入人群的需求,“小产权房”的出现是时代发展的产物,也是适应时代的产物。

  城市的发展导致我国二元制土地所有权增值的差距加剧,“小产权房”的产生也“缓解”了之间的差距。由于我国法律对集体土地的限制,禁止集体土地上市流转,土地市场一直被国有土地垄断,国有土地享有的权益,集体土地无法享受,如国有土地进行房产开发,房产公司需要缴纳大量的土地出让金,而作为集体土地根本无法上市流转,更谈不上土地出让金,只能在被国家依法征用或征收后才能用于作为建设用地使用,但即便转化为国有土地,集体组织也无权享受土地的收益。所以集体土地所有者为了获取相应的土地利润,都热衷于将集体土地自行按照国有土地的模式变态化发展,其中将土地与房产商联合建设住宅并高于本集体组织人员的价格出售给组织之外的人即“小产权房”的买卖一条较为不错的选择。

  大量的进城务工人员收入较低,而住房确是刚性需求,面临收入与高房价矛盾的不断加剧,在日益发达的城市交通系统中,位于城市周边但价格相对合理的“小产权房”便当然成为首选,面对高居不下的商品房价,购买“小产权房”,既是一种诱惑,也是一种无奈。

  党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重要举措,以此寻求新农村建设和发展的新途径,但在实践中,却被一些人利用赚取非法利润,一些集体土地所有者为了从土地中获取高额利润,一些房产商为了减低成本,以新农村建设为掩护,打着新农村建设的旗号,干起了违法的事情,破坏了土地市场,扰乱了房产市场。

  其实,“小产权房”的购买者并不是对小产权房存在的问题一无所知,由于我国缺乏完善的住房保障机制,使得低收入家庭没有能力通过正常途径实现在城市有房居住的愿望,面对高房价和低收入矛盾的不断加剧,他们不得不铤而走险,选择有风险的“小产权房”,这也是“小产权房”愈演愈烈的一个重要原因。

3. 认定小产权房存在法律风险的法律依据

  我国《宪法》第10条规定,“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”这就是说,目前我国存在着城乡二元土地所有制,即国家所有(城市土地)和集体所有(农村和城市郊区的土地)两种土地所有制形式。

  而在土地使用方式上,具体针对建设需求来讲,根据《土地管理法》第四十三条的规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农村集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。也就是说,进行建设需要土地一般要求申请使用国有土地,但村民建设住宅可以使用集体土地,而在集体土地上建造的建设住宅如果出售给本集体组织之外的人员,就是非法的,因为一方不是集体组织的成员,就产生了“小产权房”的问题。

4. 鉴于“小产权房”产生的背景和法律地位的缺失,“小产权房”存在如下风险:

  “小产权房”在销售时存在证件不全,导致“小产权房”的销售合同存在无效的法定事由。由于商品房的销售要求五证齐全才能销售,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。而小产权房由于缺乏国有土地使用证,其他四证根本就无法办理。“小产权房”的销售又是按照商品房的模式进行销售的,所以“小产权房”的销售违反了《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定。

   “小产权房”没有合法的产权证明。由于“小产权房”建设在集体土地上,违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设以及建设占用农民集体土地需要办理相关审批手续的规定,无法在房产管理部门进行确权登记,而我国现行法律有明确规定,不动产享有所有权以登记为公示要件,其他部门的产权证明无法证明其所有权的存在,这就给小产权房的所有权登记上、买卖上以及抵押下设置了法律障碍。




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